با گسترش شهرنشینی، شهرها بیش از پیش نیازمند طرح های عمرانی و عمومی میباشند و شهرداریها بعنوان متولی، در جهت اجرای وظایف خود، اقدام به تصرف و تملک املاک و اراضی متعلق به اشخاص می نمایند. قوانین و مقررات مختلفی به جهت حل این مشکل به تصویب رسیده که در این مقاله “وکیل آرتا” به بررسی این قوانین و مقررات می پردازد.
- بیان مسئله
تصویب طرح های عمرانی، نقطه آغازین تعارض حقوق عمومی با حقوق مالکیتی اشخاص درخصوص املاک و اراضی بوده که در محدوده این طرح ها قرار دارند. سوال اصلی این پژوهش این است که در مورد املاک واقع در طرح های عمرانی شهرداریها مالک چه حقوقی دارد؟ آیا می توان اجرای طرح عمومی را معطل گذاشت؟ آیا طبق قواعد حقوق خصوصی در ایران، مالک ملک، حق مطالبه قیمت ملک خود را از شهرداری دارد؟
در این مقاله “وکیل آرتا” قصد پاسخگویی به تمامی این سوالات را برای شما عزیزان دارد.
- انواع حقوق مالکانه
در این پژوهش، منظور حقوق اشخاص، حقوق مالکانه بر املاک و اراضی (اموال غیرمنقول) است که انواع مختلفی دارند:
- حق مالکیت بر عین: عین ممکن است بصورت زمین، بناها و تاسیسات باشد که در هر حال، حق مالکیت نسبت به آن ها طبق قانون می بایست رعایت گردد.
- حق سرقفلی و کسب و پیشه: هر چند در قوانین موضوعه که راجع به روابط موجر و مستاجر وجود دارد، بین حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی تفاوت هایی هست، ولی به موجب قانون و رویه حاکم بر موضوع این دو حق بعنوان حق مالکیت اشخاص بر املاک شناخته شده است.
- حق زارعانه : این حق در زمین های زراعی مصداق داشته و حقی است که به کشاورزی که سالها توان و نیروی خود را صرف زراعت بر روی زمینی کرده تعلق می گیرد و بسته به محل با عناوین مختلفی شناخته می شود، از جمله: حق ریشه، حق کارافه، حق دسترنج رعیت، حق اولویت و حق کار کرده.
- روند اجرای طرحهای شهرداری
اجرای طرحهای شهرداری مانند تمامی پروژه های اجرائی می بایست از روند قانونی برخوردار بوده و شهرداری ملکف به اجرای کلیه مراحل آن پس از تصویب طرح می باشد و در صورت عدم رعایت هر مرحله، کلیه اقدامات پیشین قابل ابطال است.
- خرید یا اجاره اراضی و املاک اشخاص
به موجب ماده یک لایحه قانونی نحوه ی خرید و تملک اراضی مورد نیاز دولت جهت اجرای طرح های عمومی، عمرانی و .. مصوب 1358 و ماده 9 قانون زمین شهری، تصرف و تملک اراضی و املاک خصوصی جهت اجرای طرحهای دولتی تجویز شده است و در کلیه مقررات تصویبی مربوط به تملک یا خرید اراضی، کلیه حقوق مرتبط به ملک و مالک به رسمیت شناخته شده و در صورت نیاز دولت می تواند حتی به جای خرید ملک مبادرت به اجاره ی آن حسب شرایط طرح مصوب شهری نماید.
- مجوز تملک و تامین اعتبار مربوطه
مطابق ماده 2 لایحه قانونی نحوه تملک، بالاترین مقام اجرایی دستگاه اجرایی ضرورت تملک را اعلام می نماید، این اعلام به منزله ی صدور مجوز تملک اراضی مورد نیاز است. از طرفی درخصوص تملک اراضی اشخاص موضوع ماده یک قانون مرقوم، دستگاه اجرایی موظف به تامین بودجه مورد نیاز اجرای طرح می باشد.
- روش های تامین حقوق مالکانه اراضی واقع در طرح
- تامین توافقی
عبارتست از تراضی فیمابین شهرداری و صاحب حقوق مالکانه اراضی و املاک واقع در طرح، نسبت به تملیک و تملک حقوق مالکانه اشخاص.
صاحبان حقوق مالکانه می توانند با استفاده از عقودی همچون بیع، اجاره، صلح و غیره حقوق مالکانه خود اعم از حق مالکیت، حق کسب و پیشه، حق سرقفلی، حق زارعانه و ….. در قبال دریافت عوضی به شهرداری (بعنوان دستگاه مجری طرح) انتقال دهند.
- توافق در قیمت:
به موجب قانون، شهردای و صاحب حقوق مالکانه می توانند در خصوص قیمت و ارزش حقوق املاک و اراضی خود که در مسیر طرح قرار گرفته با یکدیگر توافق نمایند. اصولاً مالکین برای توافق در قیمت دارای محدودیتی نبوده و شهرداری نیز در اینخصوص دارای اختیار است. لیکن در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک درخصوص قیمت ملک، به موجب قانون ارزش ملک توسط هیاتی از کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود.
لازم به ذکر است: به موجب تبصره 1 ماده 3 لایحه قانون نحوه خرید و تملک، قانون گذار توافق تا مبلغ معینی را در صلاحیت شهرداری دانسته است و هرگاه مبلغ توافق شده، بیش از رقم مشخص شده در تبصره مزبور باشد، تصویب شورای شهر نیز ضروری است. ضمناً این توافق به موجب تبصره 2 ماده 3 ل.ق.ن.خ صرفاً تا مدت مشخص دارای اعتبار است و بعد از گذشت این مدت، توافق انجام شده منتفی شده محسوب خواهد شد.
- عدم توافق در قیمت
- به موجب ماده 4 ل.ق.ن.خ در صورت عدم توافق بین دستگاه اجرایی و مالک درخصوص تعیین بهای عادله اراضی، بناها و …… قیمت عادله توسط هیاتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد. یک نفر از کارشناسان از طرف شهرداری، یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین تعیین می شود و در صورت عدم توافق یا خودداری به معرفی کارشناس سوم، هر یک از طرفین می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و نسبت به تعیین کارشناس سوم از طریق دادگاه اقدام نماید.
- رای اکثریت هیات کارشناسی درخصوص تعیین ارزش عادله ملک قطعی و لازم الاجرا است.
- عدم رضایت مالکین در واگذاری حقوق
- در صورت عدم توافق در واگذاری یا عدم رضایت مالکین در واگذاری حقوق مالکانه خود، به موجب قانون دستگاه اجرایی یا شهرداری این حق را دارد که علی رغم نارضایتی مالک، بصورت اجباری بر اموال او تصرف و تملک پیدا نماید .
البته پذیرش این امر به این معنا نیست که مالکین از دریافت بهای املاک خود محرومند. لذا قانونگذار امکان پرداخت بهای ملک مالکین را پیش بینی نموده است.
- نحوه واگذاری غیر توافقی درباره املاک و اراضی
- به موجب ماده 8 ل.ق.ن.خ هرگاه مالک ظرف یکماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی برای انجام معامله مراجعه ننماید یا اینکه از انجام معامله خودداری نماید. برای مرتبه دوم به وی اعلام و پس از گذشت 15 روز از مهلت مجدد، قیمت تقویمی ملک توسط هیات کارشناسی تعیین و به نسبت میزان و مساحت مورد تصرف و تملک توسط دستگاه اجرایی، به صندوق ثبت محل واریز می گردد و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را از طرف مالک امضاء می نماید و ظرف یک ماه از تاریخ انتقال سند به تخلیه و خلع ید بنفع دستگاه اجرایی اقدام می گردد.
لازم به ذکر است که روش فوق بعنوان یک قاعده است که بر آن استثنائاتی نیز اعمال می شود که به موجب قانون پیش بینی شده است.
- در قبال تصرف و تملک املاک و اراضی اشخاص، شهرداری مکلف به دادن چه عوضی به مالکین اینگونه املاک است؟
- پول:
اصولاً به موجب قانون، شهرداری مکلف به تامین حقوق مالکین از طریق پرداخت وجه به آنها است. در جایی که صحبت از توافق و تامین در میان است، شهرداری نمی تواند صاحب حقوق مالکانه را در تنگنا قرار داده و او را به دریافت چیزی غیر از پول وادار نماید. مگر به رضایت و تمایل خود مالک.
- مثل:
به استناد قانون مزبور، یکی دیگر از روشهای پیش بینی شده در تامین حقوق مالکانه اراضی تصرف و تملک شده دستگاه اجرایی یا شهرداریها، دادن “مثل” یا “عوض” است. یعنی در صورتی که دستگاه اجرایی (از جمله شهرداری) لازم بداند و با رضایت مالک، عوض املاک و اراضی تملیک شده از اراضی مشابه دولتی به خود یا ملی شده، تامین و با رعایت موارد قانونی به مالکین واگذار می کند. همچنین دستگاه اجرایی می تواند به جای پرداخت حق کسب و پیشه و در صورت رضایت صاحب حق، متعهد گردد که پس از انجام طرح، محل کسبی در همان محدوده به صاحب حق واگذار نماید.
نکته اولاً: استفاده از این وسیله برای تامین حقوق مالکانه توسط شهرداری، الزامی نیست و در صورتیکه شهرداری تشخیص بدهد که استفاده از این روش برای خود بهتر است می تواند از این روش استفاده نماید.
ثانیاً: صاحب حقوق مالکانه نیز مجبور به قبول این روش و دریافت “مثل” بعنوان “عوض” اراضی واگذاری خود نمی باشد.
ثالثاً: واگذاری املاک متعلق به شهرداری به این روش به اشخاص، مستلزم رعایت آئین نامه معاملات شهرداری نمی باشد.
رابعاً: استفاده از این روش، در عمل صرفاً در موارد حق مالکیت یا حق کسب و پیشه امکان پذیر بوده و در موارد دیگر موضوعیت نداشته و باید از طریق دیگری مانند پرداخت پول، تامین لازم انجام گیرد.
- اعطای تراکم:
- یکی دیگر از روش های تامین حقوق مالکانه اشخاص درخصوص املاک و اراضی واقع در طرح های شهرداری، دادن امتیازات قانونی به اینگونه مالکین در قبال تملک ملک آنهاست. یکی از این امتیازات، اعطای تراکم می باشد. البته استفاده از این روش مشروط به رضایت مالک است.
- تغییر کاربری:
- در این روش، مالک، بابت تغییر کاربری ملک خود (در صورت وجود شرایط قانونی)، مکلف است که عوارض قانونی طبق مصوبه شورای اسلامی شهر یا طبق نرخ مورد توافق به شهرداری را بپردازد. از طرفی شهرداری نیز بابت تملک قسمتی از ملک که در طرح قرار گرفته، می بایست به مالک عوضی (پول) پرداخت نماید. که در این صورت این دو طلب در مقابل یکدیگر قرار گرفته و اصطلاحاً تهاتر صورت می گیرد.
- آثار اجرای طرح های شهرداری بر حقوق مالکین املاک و اراضی
- در برخی موارد، اجرای طرح های عمومی شهرداری ملازمه با سلب حقوق مالکین را دارد ولی در بعضی موارد، اجرای طرح، بی آنکه حقوق مالکانه اشخاص را مستقیماً تحت تاثیر خود قرار دهد به طور غیر مستقیم بر آن آثر می گذارد و برای صاحبان این حقوق محدودیت هایی ایجاد می کند. بدین ترتیب اجرای طرح های شهرداری در مواردی از مالکین سلب حقوق می کند و در مواردی صرفاً محدودیتهای برای مالکین املاک و اراضی در استفاده از حقوق خود ایجاد می نماید.
الف) سلب حقوق مالکانه:
- همانگونه که در ابتدای این پژوهش نیز بیان شده است، اصولاً شهرداری مکلف به پرداخت تاوان و خسارات وارده به مالکین املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی می باشد. با این وجود در مواردی استثنائی، هر چند حقوق مالکانه از صاحب آن سلب می شود ولی غرامتی پرداخت نمی گردد ، بطور مثال:
به موجب ماده 101 قانون شهرداریها معابر و شوارع عمومی که در راستای تفکیک اراضی احداث می شود، متعلق به شهرداری بوده و در قبال آن هیچ وجهی به صاحب آن پرداخت نمی گردد.
همچنین به موجب ماده 11 ل.ق.ن.خ مصوب 1358 : ” هر گاه برای اجرای طرح، دستگاه اجرایی احتیاج به اراضی دایر یا بایر ………داشته باشد، واگذاری حق استفاده به موجب موافقت وزیر یا رئیس موسسه …. که ملک را در اختیار دارد ممکن خواهد بود. این واگذاری بصورت بلا عوض می باشد… “.
ب) محدودیت حقوق مالکانه :
– در برخی موارد اجرای طرح در محدوده ای از شهر توسط شهرداری، موجب افزایش یا کاهش قیمت املاک مجاور طرح می گردد. بطور مثال ایجاد فضای سبز باعث افزایش قیمت املاک مجاور طرح و احداث اتوبان، پل و … عملاً باعث کاهش قیمت املاک و اراضی مجاور خواهد بود.
در اینگونه موارد، دو حالت قابل تصور است:
- در صورتی که املاک مالکین واقع در مجاورت عرفی طرح باشند، بطور مثال احداث بزر گراه ها در شهرهای بزرگ، ضمن افزایش آلودگی هوا، صوتی، بصری و … قابل ملاحظه ای برای استفاده مالکین املاک مجاور، باعث کاهش ارزش ملک اشخاص نیز خواهد شد. متاسفانه با بررسی مقررات تدوین شده، مشخص می گردد که قانونگذار این قبیل محدودیتها را در نظر نگرفته و خساراتی را نیز برای صاحبان اینگونه مالکین در نظر نگرفته است.
- اما در صورتی که به حکم قانون، در برخی از طرح های عمرانی علاوه بر محدوده اجرای طرح، محدوده ای نیز به عنوان حریم در نظر گرفته شده باشد، مثل حریم راه آهن، جاده، اماکن نظامی، اماکن تاریخی، سدها، رودخانه ها، خطوط انتقال گاز و …… . دستگاه اجرایی مثل شهرداری در قبال محدودیت های ایجاد شده چه مسئولیتی دارد؟ در پاسخ به این سئوال باید پذیرفت که ایجاد محدودیت به واسطه ایجاد حریم، تا حدی به عنوان محدویت قابل پذیرش است که در عمل حقوق مالکانه اشخاص در املاک متعلق به آنها را بطور کامل سلب ننماید. لذا هرگاه اجرای طرح موجب سلب کامل حقوق مالکانه شود، نمی توان آن را تحت عنوان حریم (حق ارتفاق) مورد احترام قرار داد و دستگاه اجرایی را مسئول عوض به مالکین اینگونه املاک و اراضی مسئول ندانست.
- نتیجه گیری
- اگر چه قانونگذار سعی در تصویب قوانین جامع جهت پیشگیری از تضییع حقوق مالکانه افراد درخصوص املاک و اراضی واقع در طرح های عمومی و عمرانی و همچنین ارائه بالاترین سطح خدمات شهری به شهروندان نموده است، اما در برخی موارد بدلیل عدم اجرای صحیح مقررات یا عدم تامین اعتبارات لازم، حقوق اشخاص نادیده گرفته شده است.
از طرفی، از آنجا که نمی توان اجرای طرح های عمومی و عمرانی را به دلیل عدم رضایت دارنده حقوق مالکانه به انتقال حق خود به شهرداری معطل گذاشت، به همین خاطر قانونگذار ضمن تاکید بر اصل تراضی میان شهرداری و صاحبان حقوق مالکانه، سلب اجباری این حقوق و انتقال آن به دستگاه اجرایی را پیش بینی کرده و در مقابل جبران این حقوق در نظام حقوقی ایران از باب “قاعده لاضرر” و هم چنین” دارا شدن غیر عادلانه” بعنوان امری مسلم در اصل 40 قانون اساسی بیان شده است.
بنابراین با استناد به قوانین و رویه های قضایی موجود درخصوص موضوع، نتایج ذیل در جهت راهکارهای پیش رو به جهت پیشگیری و حل و فصل اختلافات ایجاد شده ارائه می گردد:
- با توجه به پیشرفت روز افزون جامعه شهری و پیش بینی نیازهای جدید، تدوین قوانین پویا و کارآمد در حل و فصل موضوع ضرورت دارد.
- نظر به پذیرش اصل مالکیت اشخاص در قانون و شرع، سلب و محدود کردن دایره تصرفات مالک نیازمند دلیل خاص و صریحی می باشد، بنابراین طرح های عمومی مصوب که محدود کننده حقوق مالکانه اشخاص می باشند، می بایست بر اساس مصلحت جامعه و مبتنی بر قید ضرورت به تصویب برسند.
- اجرای صحیح قانون، از حیث تشریفات تملک و تصرف املاک واقع در طرح های مصوب و همچنین پرداخت قیمت یا معوض از سوی دستگاه اجرایی از جمله شهرداری به مالکین.
- و در آخر رویکرد قاطع و ثابت دستگاه قضائی در صورت تخلف دستگاه اجرائی از جمله شهرداری در انجام تکالیف قانونی خود، درخصوص مسئولیت در پرداخت خسارات وارده به مالکین املاک و اراضی واقع در طرح های عمومی و عمرانی.
” با آرزوی موفقیت ”
نگارنده مقاله : وکیل بانو شیوا کیا